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见证中国楼市永升旭日的光辉时代——专访旭辉控股董事长林中

日期:2019-10-29 13:29:04      阅读:1465

中国城市的快速发展离不开房地产业的发展和行业内每个企业的辛勤工作。徐汇是代表之一。

编者按

经过70年的艰苦努力,中国的住房建设发生了巨大的变化,从原来的大杂居、亭台楼阁、土楼,到后来的筒形房、单元房、商品房。

然而,谈到中国房地产业的发展,必须从改革开放开始。1978年,理论界提出了住房商品化和土地产权的观点,标志着中国房地产业正式进入萌芽阶段。1998年,随着住房分配的停止、住房货币化的实施和城市化进程的加快,中国房地产业真正进入了快速增长阶段,迎来了它的崛起。

回顾过去,在房地产业飞速发展的“黄金20年”中,中国城市的发展日新月异,这离不开房地产业的进步和行业内每一个企业的辛勤工作。

许辉就是其中之一。从1994年诞生到2007年全国发行,到2012年登陆资本市场,2013年突破,2017年突破,徐汇经历了几轮洗礼和成长,逐渐成为房地产行业不可或缺的一员。

“公司发展成为快车道主要是因为时代的高速铁路,而且它将顺应潮流。”徐汇控股董事长林中强在接受《国际金融新闻》记者专访时,将企业的崛起归因于“时代的创造”。

“回顾徐汇的发展历程,企业的命运与国家的命运息息相关。”森林得出的结论是,在中国5000年的历史中,过去的20年从来都不是一个和平繁荣的时期。纵观近代全球变化,过去20年十多亿中国人口的城市化进程也是人类历史上前所未有的变化,为中国房地产人提供了千载难逢的大舞台。

了解客户并奠定基础

像他的名字一样,由林中和创立的徐辉始终坚持“中庸之道”。这也是一个兄弟一起创业的故事。许许多年来很少听到“流言蜚语”。他习惯于谈论业绩,面对来自媒体和投资者的各种问题。他从不回避他们,但他总是正确的,没有什么“引人注目”的闪光点...

然而,“中庸”并不意味着没有明确的观点,更不用说懒惰了。相反,从他步入社会的那一刻起,他所迈出的每一步都经过了仔细的思考并为此而努力。

20世纪90年代初,林忠毕业于厦门大学企业管理系。在那个国家的包裹分发时代,大学生是当之无愧的宠儿。然而,正当双轨制刚刚开始试行之际,毕业生就业面临着双向选择。林钟毅选择走出这个系统,进入一家房地产公司做销售。

“因为我在大学没有学过房地产,也不太懂,所以我努力学习。当时,该公司没有表示将进行市场调查。我走遍厦门收集问卷。公司没有要求了解竞争对手的产品,所以我做了作业,四处“跑来跑去”林忠回忆说,他对市场的敏锐洞察力在很大程度上来自于此。

在对该行业形成初步了解后,林忠认为,当时虽然厦门的房地产市场潜力很大,很多人想买房,但真正的好房子和好中介并不多。据悉,厦门房地产在20世纪90年代初才刚刚萌芽,整个行业非常缺乏中介服务提供商,包括代理销售、规划、房屋销售和租赁。这个市场几乎是空白的。

因此,碰巧熟悉市场销售的林忠看到了这个商机,成立了厦门永胜物业服务有限公司,永胜物业的成立被他视为事业的起点。直到现在,林忠仍然认为,“凭借代理销售的经验,他知道客户想要什么,什么产品能够打动客户,这为永胜转型为房地产开发商奠定了坚实的基础。”

1994年,林忠房产中介“转型”为房地产公司永胜徐汇的前身,并正式加入房地产开发商大军。今年,他只有26岁。

搬到上海展示整个国家

时间已经到了21世纪。随着中国房地产行业进入快速发展阶段,大多数房地产企业仍然沉浸在区域发展阶段,以“称霸世界”为主。然而,此时,森林再次做出了影响企业未来发展的关键决定——迁往上海。

作为早期进入厦门房地产市场的房企之一,永胜日出当时在厦门本土市场取得了良好的成绩。搬到上海意味着放弃厦门建设的土地,在一个陌生的城市重新开始。

但是森林说,“只有在深水中才能养大鱼,花盆也不能种植常青松。如果你想成为房地产业的大企业,你必须去房地产高地。”

“为什么开始几乎相同的公司后来在上海发展得更快?这引起了我的思考。”林忠认为,随着中国房地产市场的逐步放开,厦门的先发优势正在慢慢减弱,尤其是上海、北京等大城市的市场规模是厦门无法比拟的。在同样的条件下,如果你在房地产的高地和洼地工作,你的表现可能会有很大的不同。

2000年,林忠正式将总部迁至上海,成立徐汇。此后,徐汇以上海为中心,开辟了全国布局,规模迅速扩大。到2018年,徐汇的合同销售额达到1520亿元,行业排名也稳稳地排在第15位。

根据徐汇制定的" 25年战略",到2021年,徐汇将实现3000亿英镑的销售额,并进入该行业的第一阵营。与此同时,徐汇必须围绕主要房地产业务完成多元化的业务布局,并体现为“城市综合运营商”。目前,徐汇的多元化经营布局主要涉及物业管理、长期租赁公寓、教育、养老、商业、建筑产业化、资金管理、工程建设、装饰和软装等。

回首往事,林中荣深受感动:“我们最初的决定是非常正确的。总部设在上海,这不仅使公司能够在更大的市场中体验和成长,也有助于徐汇吸引业内顶尖人才。”

不是最快的,而是最稳定的。

迅速崛起的徐汇经常被业界称为“黑马”。然而,在森林里,徐汇更像一个“行者”。他不止一次公开强调,他应该尽力平衡增长率、负债率和利润率。“我从来没有追求徐汇跑得最快,但我一定会追求成为跑得最远的人。”

正如林中忠的弟弟,徐汇控股的首席执行官林峰在今年的年中业绩会上总结道:“我们不是天才,不够聪明,不够幸运,我们不能得100分,但我们可以在每个类别中得85分。尽管个人数据不在第一梯队的顶端,但总体而言,排名仍将相对较高。”

尤其是在整个行业都在强调“降低杠杆”的背景下,徐汇的稳健性更加冷静。财务结果显示,今年上半年,徐汇的净负债率为69.5%,一年内到期的短期债务占18%,短期现金负债率为3.3。诚然,这些指标在行业中并不是最好的,但它们处于行业的前沿,并且总是稳定的。

然而,众所周知,如果一个企业想要发展,如果它总是处于“金融保守”的状态,它必然会错过这个机会。特别是,过去20年是中国开发商获得市场红利和快速发展的时期。如果开发商在此期间没有完成规模积累,竞争模式将随着市场的成熟而改变。对于企业来说,在此期间有必要增加杠杆来扩大规模。毕竟,没有债务几乎不可能高速增长。

"杠杆不能经常使用,但必须在关键时刻使用."一直倡导“中庸之道”的森林做了一个比喻:“就像开车一样。不开车是最安全的。同样,如果一个企业不借钱发展,它的负债率将会很低,但几年后会变小,在这个市场上也不会有竞争力。”

然而,林忠也指出,静态地看待企业的负债率是没有意义的。这取决于行业的发展阶段及其背后的商业模式。这取决于资产流动性、流动性、现金流和债务结构。

他举例说,香港很多大型地产企业的净负债比率已降至20%至30%,但这类债务不能用于要求内地地产企业,因为发展阶段不同于商业模式。虽然香港房地产企业拥有许多资产,但其资产流动性非常弱。

目前,中国内地的开发商仍主要从事房地产开发和销售,因此债务相对较高。不过,森林认为,再过20年,中国内地大型住宅企业的净负债率将基本降至20%至30%的水平。就收入构成而言,租金占30%以上,开发占50%,其他业务占20%。这也是徐汇未来10 -20年的写照。"再看10年后的徐汇,可能就像现在的新鸿基."

从森林的角度来看,未来20年将是该行业稳定增长的时期,去杠杆化是趋势。没有额外的杠杆,很难再次扩大规模。徐汇的净负债率现在低于70%,未来几年还会下降,因为规模增长不会像以前那么快

合作的方式是安全第一。

在光明的增长率背后,徐汇的发展之路并不一帆风顺,尤其是合作项目的合并问题一直备受争议。随着销售规模从300亿元和500亿元到1000亿元和1500亿元一个接一个地突破节点,徐汇被质疑为“缺乏色彩”,因为其股权仅占50%左右。

从2014-2017年这一重要发展时期的销售数据来看,徐汇实现合同销售额分别为212亿元、302亿元、530亿元和1040亿元,其中股权销售额分别为164亿元、201亿元、292亿元和550亿元,分别占77.36%、66.56%、55.09%和52.88%。

对此,林忠表示:“合作是徐汇的战略选择。首先,合作时风险分散,尤其是当地价很高时。虽然你可以自己做,但是合作开发的风险相对较小。虽然利润可能会少一点,但更安全。我们把安全放在第一位。此外,合作还能给徐汇人更多的机会来实践自己的业务,增强企业的实际运营能力。

同时,他强调,当市场风险较高时,徐汇希望权益较低,而当市场风险较低时,徐汇希望权益较高。即使徐汇未来逐渐增加权益份额,合作共赢的战略也不会改变。"私营企业想要更多的朋友。"

事实上,徐汇在新土壤储量中的份额一直在上升。今年前七个月,徐汇的新增土壤储量达到74%,比2018年同期大幅增加。徐汇管理层表示,未来将继续提高股权比例,2019年新增土壤储存股权比例将保持在70%以上。

著名国际投资银行高盛(Goldman Sachs)最近的一篇研究论文指出,徐汇增加土地股权比例和仓储收益来自两个方面:一是土地收购渠道的多元化,有效降低土地成本和资本压力;二是减缓进入新城市的步伐,注重对现有布局城市的深度培育,从而在一定程度上减少对合作伙伴的依赖。

从家族企业到现代企业

徐辉的成长过程,虽然深深地打上了林氏三兄弟的烙印,但早已告别了家族企业的特征。

在外面的世界里,林的三个兄弟总是履行他们的职责,很少发生争执。从他的首次亮相到现在,林忠作为老大,一直掌舵,策划和指导国家。他现为徐汇控股(hk.00884)董事会主席。二哥林伟(Lin Wei)在厦门永胜创业,一直担任该企业的副董事长。三哥林峰是一个进步的人。留学归来后,他经历了一路营销和金融。自2008年以来,他一直担任徐汇的首席执行官,并带领徐汇一路前行。2018年,他还被《哈佛商业评论》中文版评为“中国百强首席执行官”。

林忠还表示,三兄弟有着相同的文化价值观和战略认同,合作也非常默契,“兄弟俩在寻求共同点、保持小分歧以及谁负责决策方面永远不会有任何争议。”

徐汇经常为行业谈论的另一件事是为职业经理人的生存和发展创造一个土壤:简单、阳光、公平、尊重、信任和开放。也正是因为这个原因,徐汇连续两年被怡安翰威特授予“最佳雇主”称号。

不久前,2017年底被任命为徐汇控股公司执行董事的职业经理人陈东彪,也被任命为徐汇控股“徐汇集团有限公司”董事长,这也意味着徐汇赋予职业经理人越来越多的职责。

这种变化证明徐汇已经告别了家族企业的管理模式,成为一家拥有现代企业管理和治理模式的公司。“企业的寿命被设计得比我们自己的寿命更长,从而形成一个拥有独立经营权、所有权和监督权的现代公司,主要是职业经理人。”同时,林忠指出,“公司就像一个团队。它倡导管理团队成为明星。这位前锋进了一个球,荣誉属于每个人。”

尽管专业经理人有更多的空间,但作为创始人,林氏家族一直对徐汇的未来增长和长期股价趋势保持信心,其所持有的自有股票不断增加就是证明:自今年年初以来,林氏家族已投资逾2亿元人民币增加持股。

林忠不止一次表示希望徐汇成为房地产行业的“长跑者”,打造“百年老店”,持续稳定地为投资者创造价值。

虽然仍处于" 25 "战略的中期,但森林已经预见到徐汇的真正转变将发生在2022年开始的"三五"战略阶段。从开发销售型企业到综合经营型企业,市场运作能力、房地产管理能力以及如何培养新人才都是他和徐汇今后需要关注的问题。

“这种转变可能需要十多年时间。我研究了一些企业的转型。我最害怕今年一些公司的转型。明年我就不能这么做了,现金流会突然被切断。只有当租金收入达到150亿元时,企业才能完全依靠租金来维持滚动发展的需求。未来几年,我们希望徐汇的年租金收入能够翻番。”森林说。

(国际金融新闻记者张志凤)

资料来源:国际金融新闻

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